嚴市長看着方案,和陳學兵走到廠區西側的休息亭。
亭外是剛平整好的二期項目工地,黃土漫天,亭內兩張摺疊椅、一張簡易木桌,任穎給兩人各遞了瓶礦泉水,便識趣地退到遠處,市裏隨行的人見倆人說話,也在遠處不再靠近。
陳學兵亦表情鄭重,靜靜等着嚴市長髮言。
“過了初步研判”,嚴市長剛纔說出的六個字看似輕飄飄,也不像最終拍板,實際上這個結果來得非常不容易。
石庫門改造這件事,在他搬遷到上海之時市裏就有一定許諾,改造方案他也早就交上去了,可一直拖啊拖,拖到了上廣電NEC的投資的日期確定,也就是這個月,市裏才真正給了明確態度:這個項目可以給股安做。
然後就是項目涉及的相關部門討論。
剛一落實下去,問題就一個個浮出水面。
因爲項目橫跨兩區,盧灣(鉅鹿路石庫門別墅地塊)和靜安(南京西路商業地塊),靜安、盧灣爲稅收分配互不相讓。
盧灣以“石庫門保護優先級更高”爲由,要求提高商業地塊佔比至40%,否則拒絕配合拆遷;JA區則堅持“南京西路商業價值核心”,要求獨享65%稅收,談判陷入僵局。
這40%和65%可不是一回事。
盧灣的意思是石庫門項目如果全做成別墅,是一次性買賣,缺乏商業的長期稅收,要求把40%石庫門房屋規劃爲小型商業,小型精品超市、美容SPA、高端酒窖、會所、茶室之類,讓入駐商家長久給轄區繳稅。
這麼一來,戶型規劃完全不統一,項目的整體下沉開發計劃會受很大影響。
而靜安這邊,因爲石庫門項目是一個整體立項,整體報批、整體覈算稅收的項目,並非獨立項目,所以他們認爲自己的南京西路佔大頭,要項目開發總利潤所繳增值稅和企業所得稅的65%。
一個圖商家稅,一個圖項目稅,而且項目稅份額方面互相還有衝突,盧灣並不同意靜安的65%,要求按55/45分。
另外,文物局提出“177套石庫門單元需保留70%的內部樑柱結構”,直接推翻了原來“留皮去膽”的改造方案。
如果按此執行,建設成本至少增加15億,而且別墅實用面積會大幅縮水。
拆遷還沒開始,爭端就已經來了。
“兩區和文物局的問題解決方案,就是這些?”嚴市長很快找到了重點,指着一頁問道。
“對。”陳學兵見條款狹長,簡單解釋道:“我們建議,稅收按建設進度與運營貢獻雙維度分配,建設期按地塊面積靜安60%,盧灣40%,運營期按實際營收,即商業地塊歸靜安、別墅及文化中心歸盧灣,同時承諾三年內每年
向文化研究中心投入5000萬運營資金,由盧灣文物局主導。”
“另外,我們邀請文物局專家實地考察,按照樑柱加固+內部空間重構的折中方案,保留核心樑柱並採用加固梁技術,既符合保護要求,又不影響內部戶型設計,同時我們承諾把三套別墅無償改造爲石庫門文物陳列館,交由
文物局管理。”
三年5000萬,總共1.5個億,外加三套別墅,買下三方許可。
這1.5億是交給盧灣文物局的,既是給稅收喫虧的盧灣使用,而盧灣文物局又是市文物局的下屬單位,相當於一筆錢安撫兩方。
而石庫門文物陳列館在盧灣境內,可以供人蔘觀,算是有一定長期收益,也是旅遊景點,又是一個讓雙方受益的舉措。
靜安這邊,得到想要的稅收。
至於什麼梁加固技術,那是本身就要做的,無非是讓文物局的要求看似得到滿足而已。
嚴市長聽完他的話仍耐心把方案看完,而後擰開面前的水瓶喝了一口,指尖敲了敲陳學兵遞來的石庫門項目方案,說道:“方案我粗看了,兩區稅收分配和文物局的問題,你想得挺周全,但有兩個問題,你可能沒踩透。
“嗯。”陳學兵坐直身體,靜等下文。
“先說說稅收。”嚴市長翻開方案第二頁,指着“運營期按實際營收分配”的條款:“你想讓商業地塊歸靜安、別墅歸盧灣,想法是好,但‘實際營收’怎麼界定?南京西路商場賣的貨裏,有多少是石庫門別墅業主消費的?這筆賬
算得清嗎?靜安肯定會鬧——他們會說,沒有南京西路的商圈流量,你的別墅賣不上高價,營收裏得給他們分一杯羹。”
陳學兵眉頭微挑,剛想開口,嚴市長又擺擺手:“再看文物局,你給盧灣文物局每年投5000萬,還捐三套別墅,手筆不小,但你可能不清楚,區文物局不是條條上的,是塊塊上的,盧灣文化廣播影視管理局加掛盧灣區文物局
牌子,是區政府組成部門,市文物局和區文物局是指導關係,不是隸屬關係。去年豫園改造,盧灣區都點頭了,市文物局硬是卡了三個月,就因爲沒給他們留‘監管權”。你把好處都給了盧灣,市文物局那邊,怎麼交代?”
這番話戳中了陳學兵的疏漏。
說實話,他是有點輕敵了,沒做太詳細的準備。
科技板塊那邊他最近玩得太順了,技術攻克無非是資源的問題,可回到房地產這邊,要平衡的是人心。
人心複雜且多變,靠先知無法處理的東西太多了。
他端正了態度,認真思考後說道:“您提醒得對,營收界定的問題,我可以加一條‘按物業類型單獨覈算。別墅的銷售收入、商業的租金和銷售額,各自獨立記賬,互不牽扯。至於靜安擔心的‘流量貢獻”,我可以承諾,南京西
路商業地塊的營銷費用,股安承擔60%,相當於變相給他們輸血。”
他頓了頓,補充道:“市文物局那邊,我可以調整一下:每年5000萬運營資金,拆成兩半,2500萬給盧灣文物局用於日常運營,2500萬注入SH市歷史建築保護專項基金,由市文物局主導審批。另外,石庫門文物陳列館
的館長,由市文物局提名,盧灣文物局聘任,兩邊都有話語權。”
嚴市長聽着,嘴角露出一絲笑意,卻沒立刻表態,反而話鋒一轉:“你這個方案,讓利太多了。靜安要稅收、要營銷支持,盧灣要資金、要政績,市文物局要權力,你股安圖什麼?”
陳學兵笑了笑:“圖上海的升值潛力。”
停車位的漲幅,未來的四萬億帶來的地皮瘋狂升值,這些事他自然不好說了。
嚴市長也不再追問,手指在“三年投入1.5億”的條款上敲了敲,又指出一個問題:“我在盧灣待過,這個盧灣文物局的局長老周,是個老幹部,老學究,不看重錢,就看重文化傳承。你光給錢沒用,得讓他覺得你是真的想保
護石庫門,而不是借文化搞地產。"
陳學兵嘆了口氣。
這個項目涉及的事情太多太複雜,畢亞雄在四川奔忙,蔡志堅又不擅長處理這種事,闞治冬有自己的部門要管,只有武捷思堪爲幫手,但也只能給他處理合作方的事,很多方面還得他親自安排。
卡在這個節骨眼上,要一一處理,確實有點耽誤他時間了。
但這件事目標明確,回報清晰,斷沒有半途而廢的道理,他只能說道:“石庫門風貌的保護細則我會認真做。”
嚴市長看出了他的猶豫,笑道:“150年的建築,是上海歷史的一扇窗,市裏不會輕易讓人動,也不敢,你想做下來,可不容易,怎麼樣,有沒有想過放棄?其實以你的貢獻,我們可以重新考量,給你一塊靜安境內其他的商
業地,和南京西路作爲補充,這樣兩區變一區,沒了文物,很多事也就簡單了,你也不必這麼讓利。”
陳學兵內心鬆懈了一瞬。
可他隨即想到,上海寸土寸金,靜安近期根本無相關規劃,怎麼可能再給他一塊商業地?
這話怕是另有深意。
他醒過神來看向嚴市長,發現對方也在深深看着他,內心立即明白對方是在試探。
試探他的決心。
可自己的遲疑肯定已經被對方發現,他也就不再躲閃,也不立即表決心,繼續遲疑了一會,才凝眉說道:
“是很麻煩,我也猶豫過。”
“嗯。”嚴市長意識到接下來的話有轉折,笑着點點頭,示意他繼續說下去。
“但是...”陳學兵認真分析道:“我們要打造品牌高度,成爲城市建設商,石庫門這樣的歷史項目是難能可貴的機會,它還是上海這樣的經濟中心裏的重要文化符號,如果我們能做到‘修舊如舊,科技改造、高端智能'的預期規
劃,那是我們做多少剛需盤、改善盤、商業綜合體都無法企及的,難度我早就考慮到,決心,我也一定有,就是虧錢,我也要把它做好。”
這話起碼八分真,除了虧錢的部分。
利潤點是早就找好了的,石庫門回本,南京西路作爲長期回報的商業中心。
而從企業發展的角度而言,這個項目是城市級綜合改造的敲門磚。
香港瑞安集團開發的石庫門,上海新天地項目,至今多少年了?至今仍有他們的故事在行業流傳。
日後的房地產優秀地塊多爲舊改區域,所涉及的歷史建築和文化區域不會少,只要他能把這個項目做好,以後的超大型招標,他就不需要多囉嗦,只要拿出這個改造案例,就是最好的敲門磚。
嚴市長審視着陳學兵眼中的堅定,笑道:“你有這份長遠意識就好,其實我也相信你的能力,更想看看你在房地產方面的建樹。不過,還有個事我得提醒你,上海各區領導,私下裏一直在比招商引資政績,你這個項目,兩邊
都想當主導方,誰都不想落後。”
陳學兵笑了笑:“這好辦,項目簽約儀式,讓兩區領導共同出席,後續的新聞報道按’靜安負責商業升級、盧灣負責文化保護”的口徑來寫,兩邊都有面子。其實我已經跟復星、上實發展打過招呼,讓他們分別跟兩區政府對
接,復星對接靜安,負責商業招商,上實發展對接盧灣,負責文化中心運營,他們都是上海本土龍頭,跟兩區政府合作多年,能幫我們銜接本地資源。”
嚴市長這才徹底放下方案,站起身拍了拍陳學兵的肩膀,又鼓勵道:“行,你考慮得比我想的還周全。剩下的協調工作,我來幫你推進,市文物局那邊,我親自跟局長說,兩區的分歧,我組織一次三方會議,把你的方案定下
來。”
上廣電NEC 投資順利落地是他今年的重要業績,加上股安當初來上海就是他接洽的,總要出幾分力。
只是他怕陳學兵急功近利,剛纔既是考量,也是提醒。
陳學兵輕鬆下來:“那就麻煩了。”
“希望你們股安建設也能如奇點,長征,展訊一樣,迅速做到行業頭部。”嚴市長希冀道。
陳學兵笑了笑。
“房地產週期太長,市場也太大,迅速做到頭部不太可能,給我五年吧,五年做到全國頭部。
嚴市長側目:“這麼有信心?”
這可是全國第一大市場啊,無數國企的核心板塊,電子市場和私募基金這樣的新興行業可遠不能比,甚至如今的股市綁到一塊都沒有它大。
想做到頭部?何其難。
“當然。”陳學兵頗有自信:“我們有科技基因,更有金融爲骨血,需要的只是展示的機會。
嚴市長觀其臉上忽而現出的朝氣蓬勃,微笑着輕輕點頭,語氣沉穩而篤定:“那就好好做,上海會給你這個機會。”
千頭萬緒。
一個市場的結束,另一個市場的崛起。
股市的錢不會隨着往後的行情下跌而消失,而是逐步流進房地產。
房地產這個市場,就不是想進就進了,地方核心需求,優質地塊競爭,利潤回收邏輯,都是複雜的考慮事項。
好在他也不是沒有優勢。
資金渠道,就是他最大的外掛。
陳學兵回到匯金大廈去了趟長征,開了個會,安排信託公司準備石庫門項目的資金籌集,一是銀行渠道,二是基金部配合,召回老客戶資金。
目前全國房價雖然還在漲,但股安建設旗下的房價偏高,回款不到20個億,還有供應商、成華101尾款合肥天鵝湖的5個億要應付,現金留一點算一點,石庫門項目要儘量動用社會資金去辦,信託可以開始動用了,50億首期
徵地款,復星和上實已經確定要投15億,其他幾家還在猶豫,等市裏審批結果,差額部分股安建設全擔,信託能幫忙籌多少就籌多少。
只是這次,長征不再是高回報。
“現在商業銀行放貸的五年期基準利率是7.56%,信託平均6.87%,我們給8個點。”
陳學兵安排下去,基金部的徐進,劉增鉞,吳自勝都有點懵。
劉增鋮最直接:“董事長,這點毛毛雨,我們的客戶看不上吧?”
吳自勝這個老實人見過了這一年的大風大雨,調門也高了不少:“對啊....我們長征募資,至少給十幾個點吧?上次QDII信託,客戶可掙了一倍啊。”
陳學兵搖頭:“房地產市場的玩法不同了,幾個點的利息能拖死人,告訴老客戶,長征是最穩妥的選擇,錢在我們這兒好歹是正收益,放在外面,他們不賠就不錯了,讓他們把握機會,我們的銀行通道還要收渠道費,最多能
給7個點。”
榮顯文聞言有些遲疑:“董事長,如果是8個點,只給銀行1個點的渠道費,恐怕談不攏,3G產業基金從銀行通道融的20億,我們給的是13.5%,銀行給了3.5%,總共17個點,這次就8個點,現在外面金融機構給的利率又這
麼高……”
“高?活得下來纔是重點。”陳學兵點了點桌子:“給你們一個月,把產品和裝錢的麻袋準備好就行了,銀行通道到時候我會去談。”